こんにちは。
夢であるカフェ開業を目指して日々準備をしています。
今回は、不動産の話を書きます。
2021年になって、本格的に物件探しを開始しました。
これまで、いくつかのサイトを登録して物件情報が入ってくるようにして情報収集はしていました。
サイト上にはスケルトン、居抜きと様々な物件があるので、始めはすぐに希望の物件が見つかるだろうと想像していました。
気になるところはGoogleマップで外観や通りの様子、駅や主要道路からの動線を考えていました。
しかし、サイトにある情報はいつも想定以上の家賃で、なかなか「これだ」という物件に出会えませんでした。
物件探しが難しくて開業をあきらめる人もいると聞きます。
そこで、物件探しについてセミナーをいくつか受けました。
学んだことは、個人店の開業者は
① １等地を狙わない
② 居抜きが必ずコストを抑えることにつながらない
③ 借主は不動産屋さんからしたら客ではない
① １等地を狙わない
飲食店を経営するには、とうぜん駅前や商店街沿いなど、人通りの多いところが集客に向いています。
そして、路面店であることや看板が目立つことなど、とにかく人の目に触れやすい場所が理想的です。
しかし、こうした場所はとっくに大手チェーン店や資金力のある経営者に目をつけられ、リサーチされています。
もちろん家賃はものすごく高くなります。
不動産屋さんは、個人店など相手にしないでしょう。
また、仮にこうした１等地の物件を取得できたとしても、家賃を回収するために必死になって、お客様に満足してもらえるサービスが提供できるかわかりません。
通りがかりに初めて来ていただいたお客様に、しっかりとしたオペレーションで対応できず、二度と来店してもらえなくなってしまうこともあります。
口コミなどで、「あの新しい店はイマイチ」と悪い評判が立ってしまえば、信頼を得るまでに相当の努力が必要です。
カフェ未経験のわたしが挑むには、１等地はあまりにもリスクが高いです。
今の時代のお客様の来店動機は通りがかりからネット・口コミへとシフトしています。
つまり、来店していただく目的さえしっかり打ち出せれば、１等地に勝る勝負ができると思っています。
② 居抜きが必ずコストを抑えることにつながらない
飲食店は７割が失敗すると言われています。
とても難しい仕事だと思います。
安定した経営を長く続けていられるお店の経営者さんは本当にすごいと思います。
そして残念ながら、閉店することになったお店はたくさんあります。
そうした方が、お店をスケルトンに戻すのは大変で、居抜きとして次のお店に引き継ぐ人もいます。
その際に元のオーナーは、造作譲渡費を設定して、スケルトンに戻す費用を抑え、さらに設備を譲渡する対価を得ることができます。
逆に言うと、居抜き物件を引き継ぐオーナーは、自分のお店にとって必要かどうかに関わらず、設備を引き継ぎ、その代金を支払わなければなりません。
自分にとっては必要ない設備を撤去したり、大きく改装するなどといった場合、せっかく居抜き物件で安く手に入れたものの撤去費用や内装工事で高くついてしまうこともあります。
最近は古民家や事務所などを改装したカフェがたくさんあります。
飲食店の居抜きを狙わなくても、条件次第ではさらに安く物件を取得できる方法があるかもしれません。
③ 借主は不動産屋さんからしたら客ではない
不動産屋さんにとってのお客さんは、物件をもったオーナーさんです。
不動産屋さんは、オーナーさんから管理費や広告費などをもらっているので、借主が見つからなくてもそこまで困りません。
借主が見つかっても、仲介手数料が入るくらいです。
また、飲食店を仲介するとオーナーさんとの意見の食い違いやトラブルも出やすいのでコスパが悪いです。
そこに時間を割くくらいなら、マンションや戸建ての賃貸や売買の仲介をした方が、労力が少なく儲かります。
わたしは、これを理解していなくて、「自分は物件を借りる客だ」という気持ちで不動産屋さんに行っていました。
なので、いつも「うちは飲食やってない」とあしらわれていました。
物件情報を得るには、不動産屋さんにとって、この人になら情報を紹介しようかなと思われる人にならないといけないのです。
不動産屋さんまわりを始めた
2021年1月から不動産屋さんまわりを本気でやっています。
その際に、何の武器もないまま飛び込んで行っても、これまでと同じようにあしらわれてしまいます。
なので、わたしはA4のスライドに自分の店のコンセプト、提供する商品、導入する予定の設備、自分の経歴、大家さんに向けたメッセージ、自分の連絡先をまとめホチキスで止めて、最初に不動産屋さんに渡します。
これがあると、不動産屋さんも話を聞いてくれたり、情報が入ったら連絡しますと言ってくれます。
何もなしに行っていた時よりも、不動産屋さんと座って話ができる、名刺をもらえる、持っている情報を教えてくれる確率が上がりました。
と言っても、今のところ40件ほどの不動産屋さんをまわって、数件の情報をいただいたくらいです。
とにかく足で情報を稼ぐしかないと思って、やっていこうと思います。
自分の理想の物件と出会えるように、引き続き頑張っていこうと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。
引き続き、開業に向けて報告を書いていきます。
